Skip to main content

Alternativa investeringar: fastighetslån

Diversifiering är A och O. Att sprida sina investeringar är ett bra sätt att få ner den totala risken. Har du alla pengar investerade på börsen kan det bli en ganska turbulent resa även om den längden hittills alltid gått upp även efter de värsta krascherna. Det kan därför vara hälsosamt att kika även utanför börsen och här hittar vi allt möjligt intressant så som tex: sparkonton, konst, vin, bilar, onoterade aktier, fastighetsinvesteringar och utlåning till företag och privatpersoner.

Idag tänkte jag att vi skulle titta lite närmare på crowdlending för fastigheter. Crowdlending innebär att flera långivare tillsammans lånar ut kapital till ett företag som söker finansieringDet är ett sätt att få exponering mot fastighetsmarknaden (med alla dess för- och nackdelar) utan att själv behöva köpa en fastighet. Det vanligaste fallet är att en mindre fastighetsutvecklare vill köpa och bygga en fastighet för att sedan sälja den. Fastighetsutvecklaren vill inte eller har inte kapital nog för att bekosta hela projektet själv. De svenska bankerna är också ganska restriktiva med hur mycket de lånar ut, ofta bara 40-60%. Därmed öppnas ett fönster för kortsiktiga lån där vi som har pengar kan låna ut till en fastighetsutvecklare till en högre ränta än vad banken erbjuder. Nedansteånde genomgång är en subjekt genomgång utifrån egna och vänners erfarenheter.

OBS! Nedanstående inlägg innehåller reklamlänkar!

Svenska spelare

De tre mest kända aktörerna i Sverige är Tessin, SBP Nordic och Kameo. Nackdelen med den svenska marknaden är att det är relativt få projekt som kommer ut på marknaden vilket återspeglar sig på den låga räntan. Projekten blir också ofta fulltecknade snabbt så det är svårt att ha pengarna investerade jämt.

Gemensamt för samtliga parter är att de är bara tillhandhåller en plattform för förmedling av lånen. De tar inte själva något ansvar om det inte går bra. Som säkerhet för lånen ställs ofta pant i fastigheten eller liknande. Kolla i villkoren.

Tessin

Tessin grundades 2014 och var först ut på den svenska marknaden. De hade initialt en hel del problem med misslyckade projekt i början, dvs de som investerade förlorade hela eller delar av sitt kapital.

  • Historisk snittavkastning på 8,4%. Uppgift om snittränta efter förluster saknas. Det hade gett en indikation om hur stor del av projekten som varit lyckosamma.
  • Minsta investering beror på projekt, men startar på 10 000 kronor,  vilket ger en hög instegströskel samt en hög risk mot ett enskilt projekt.
  • De visar långivarens kreditbetyg hos Creditsafe eller UC.
  • De visar dessutom LTV (Loan to Value), dvs lånets värde jämfört med marknadsvärdet (äk belåningsgrad). Ju lägre desto bättre!
  • Just nu har de två projekt öppna för investering. Ränta 8-10%. Löptid upp till 18 månader. Du väljer själv vilka projekt du vill investera i och vilket belopp du vill låna ut.

  • Det finns ingen andrahandsmarknad där man kan sälja sin investering om man behöver komma ur investeringen i förtid.
  • Plattformen ägs av Tessin Nordic AB som gjorde en förlust på ca 14 miljoner. De hade 27 anställda år 2020.
  • Ett alternativ till att investera 10 000 kronor i ett enskilt projekt är att istället investera i Tessins Fastighetsräntefond (som i sin tur investerar i flera av Tessins projekt). På så sätt minskar du risken. Lägsta investeringsbelopp är 10 000 kronor. Du hittar fonden hos Nordnet. Målet är att den ska avkasta 6-8%/år. Den har gett 1,3% det senaste året.

Kameo

Kameo grundades 2014  i Danmark och har idag filialer i Sverige och Norge. Här är en kortare filmsnutt som visar hur Kameos fastighetslån fungerar. Sättet är likadant för de andra plattformarna.

  • Historisk snittavkastning på 8,81% (8,64% efter bekräftade förluster – vilket är trevligt att de redovisar).
  • Lägsta belopp att investera är: 500 kronor. Lånet kan även vara i annan nordisk valuta, så lånet kan ha en valutarisk.
  • Låntagarna får ett kreditbetyg från A till E där E innebär högst risk (och högst avkastning).
  • Även Kameo visar LTV.
  • Just nu har de sju projekt på plattformen. Du väljer själv vilka projekt du vill investera i och vilket belopp du vill låna ut.

  • Plattformen ägs av Kameo Aps och gjorde 2020 en förlust på ca 17 miljoner danska kronor. Största ägare är investmentbanken ABG Sundal Collier. Antalet anställda i huvudbolaget var 6 stycken år 2020.
  • Värt att veta är att du även kan investera som företagare.
  • Det finns ingen andrahandsmarknad där man kan sälja sin investering om man behöver komma ur investeringen i förtid.
  • Personligen har jag investerat i två projekt hos dem, varav båda återbetalades i tid.

SBP Nordic

Har gått i konkurs.

Estateguru

Sist ut är Estateguru som grundades 2013 och har sitt säte i Estland. Majoriteten av lånen ges till låntagare i Tyskland (32%), Estland (24%) och Finland (17%). Lånen är främst brygglån, dvs för kortare tid mellan byte av fastighet/boende (45%) samt utvecklingslån (41%).

  • Snittavkastningen är 11,19%. Historiskt så är ca 3% av lånebeloppen förknippade med betalningsproblem.
  • De är betydligt större än de svenska aktörerna, både vad det gäller antal lån, antal investerare och kapital.

  • Minsta intiala insättning är 50 Euro. Lägsta belopp att investera i ett enskilt lån är 50 Euro. Genom att du investerar i Euro så har du en valutarisk.
  • En fördel här är att du kan välja ”auto invest” och då sker investeringarna automatiskt utifrån fördefinierade roller eller de kriterier du väljer. Själv har jag valt ”konservativ” vilket ger något lägre avkastning, men större trygghet. Detta valde jag då jag tar min stora risk på börsen och vill att detta ska vara mindre riskfyllt. Du kan självklart låta bli att aktivera auto invest och själv sätta upp hur du ska investera (automatiskt eller manuellt). Använder du dig av auto invest behöver du inte själv bevaka och investera. Perfekt om man vill vara passiv.
  • Det finns 13 projekt att investera i på förstahandsmarknaden.

  • Det finns dessutom en andrahandsmarknad där du kan sälja dina investeringar om du behöver få ut ditt kapital i förväg. Estateguru tar 2% i ersättning för det.
  • De tar dessutom 1 Euro i uttagsavgift.
  • Det går att investera som företagare
  • Plattformen ägs av EstateGuru OÜ. De gick med 220 000 Euro i vinst år 2020. Medelantal anställda år 2020 var 22 stycken.
  • Personligen har jag investerat både privat och via mitt bolag. Det är också här jag lägger in nytt kapital när jag ska investera i fastighetslån.
  • Vill du prova att investera hos Estateguru så får du 0,5% extra ränta på dina investeringar du gör under de tre första månaderna på förstahandsmarknaden om du använder denna länk.

Att ha i beaktande

Var noga med att väga risk mot avkastning. Lägger du mycket pengar i ett enskilt projekt kan du förlora stora belopp. Mitt tips är att tänka: ”Hellre en fågel i handen än tio i skogen”. Det finns INGEN som helst garanti att du får pengarna tillbaka. Ledsen, men så är det. Du behöver göra din egen analys och om du vill investera i fastighetslån se detta som en krydda i din portfölj och låt den bara vara en liten del av ditt totala kapital.

Utvärdera projektet och låntagaren:

  • Här gäller det att googla och se till företagets historik. Titta på ägarna i bolaget, har de några konkurser bakom sig? Har bolaget sökt lån tidigare och hur har det gått med dem?
  • Utvärdera projektet: är det rimligt det som de vill bygga? Låter lånebeloppet och lånetiden rimlig? Hur stort belåningsvärde är det? Vilken säkerhet har du på lånet om de inte betalar? Vilka möjligheter har du att kräva tillbaka pengarna själv? Läs på och gör en rimlighetsbedömning. Känns det inte bra? Avstå!

Ytterligare en tanke: skatten!

  • I Sverige ska bolagen rapportera in till Skatteverket men den ränta du tjänar in utomlands behöver du själv deklarera för.
  • All vinst deklareras som inkomst av kapital (om du är privatperson) och beskattas då med 30%. Sätt nettobeloppet du får ut i jämförelse med andra investeringar (också efter skatt). Investeringar på ett ISK belastas med schablonskatt så det gäller att jämföra de olika utfallen efter skatt för att se vad som kan vara lönsammast.

OBS: För tydligenhetens skull så är länkarna till Tessin och Estateguru så kallade affiliatelänkar där jag får ersättning om du registrerar dig via länken och använder deras tjänster. Detta gör jag otroligt sällan och det kommer alltid tydligt att framgå när så sker. Min önskan är främst att ge dig värdefull information, inte att tjäna pengar på affiliatelänkar.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *